Se trata de la cláusula de duración del contrato. En el caso, el contrato de mantenimiento suscrito por una comunidad de propietarios preveía, tras un período inicial de 2 años, una duración de 10 años. La comunidad resolvió anticipadamente y la empresa de mantenimiento reclama el pago de la pena prevista para tal supuesto (importe del 30%, del precio pactado por los servicios pendientes de prestar hasta el vencimiento del contrato sin la actualización del IPC). Lo interesante del caso es que el juez de 1ª instancia estimó la demanda sobre la base de que
con la declaración testifical del empleado de la actora que había intervenido en la contratación de este servicio estaba acreditado que había existido una negociación entre las partes sobre los términos tanto del contrato como del anexo al mismo, en virtud del cual la Comunidad se había beneficiado a cambio de una ampliación del plazo de vigencia del contrato, de una rebaja en el precio del servicio inicialmente pactado.
En efecto, como es sabido, si una cláusula contractual no es una cláusula predispuesta, sino que ha sido objeto de negociación individual, el control del contenido no se aplica y la cláusula no encuentra otros límites que los genéricos aplicables a la autonomía privada, esto es, los que establezcan normas imperativas.
La Audiencia revoca la sentencia porque no considera acreditada la existencia de negociación individual, de modo que considera aplicable la normativa sobre cláusulas predispuestas la que obliga a considerar abusiva una cláusula que prevé un plazo tan largo para que el adherente pueda desvincularse del contrato y, en consecuencia también, abusiva la cláusula que preveía una indemnización a favor del predisponente equivalente al 30 % de lo que se habría pagado si el contrato hubiera durado 10 años (art. 87.6 LCU).
Como es sabido también, la carga de probar que una cláusula predispuesta ha sido negociada individualmente en el caso concreto corresponde al predisponente. Pues bien, la Audiencia considera que la empresa predisponente no probó que la cláusula hubiera sido negociada individualmente considerando insuficiente, a tal efecto, la declaración del empleado de la empresa en el sentido de que así había ocurrido
No existe duda alguna de que el contrato de mantenimiento y conservación del ascensor existente en el edificio de la demandada, suscrito por ésta con la mercantil actora en fecha 23 de febrero de 2009, es un contrato de prestación de servicios de tracto sucesivo o continuado, y además de adhesión pues de la simple lectura tanto del mismo como de su anexo ya se advierte su carácter estándar, en cuando responde a un modelo uniforme redactado de antemano por el empresario en el que se establece una obligación definida por la empresa, carácter este de adhesión con cláusulas predispuestas, que no puede verse condicionado, como se concluye en la recurrida, por el solo hecho de que el personal de la actora que medió en su contratación, haya declarado que se negoció con el cliente por mediación de la empresa que en la Comunidad lleva la Administración, esa posibilidad de rebajar su importe a cambio de una duración superior fijada en este caso en 10 años
Lo simpático del asunto es la referencia a “la empresa que en la Comunidad lleva la Administración”. ¡Costes de agencia! Los administradores de fincas actúan, o tienen incentivos para actuar, a veces, más en interés de los proveedores de bienes y servicios de las comunidades de propietarios que en interés de los propietarios que les pagan. No es que acusemos de nada a los administradores de fincas, es que estos proveedores son, a menudo, contratantes repetitivos que mantienen relaciones múltiples con los administradores en las distintas fincas que éstos gestionan. Si le añadimos que el control por parte de los propietarios de lo que hacen los administradores no es muy intenso porque los propietarios no tienen incentivos para vigilar lo que hacen (costes de la acción colectiva), se comprende que sea plausible barruntar que algunos administradores admiten cláusulas abusivas en los contratos que celebran por cuenta de las comunidades que administran.
3 comentarios:
He vivido esta situacion durante casi 6 años en mi finca con nuestro administrador y hemos estado de llucha constante tanto con él como con la empresa de mantenimiento. Al final y por cansancio del abuso y ocultacion dudosa de documentacion hemos tenido que prescindir de sus servicios y evidentemente de los de la empresa de mantenimiento. Es vergonzoso que se mire más por el dinero que les proporciona los proveedores o las empresas que por el bien de los vecinos y propietarios.
Un saludo felicidades por el blog!!
Afortunadamente la inclusión de cláusulas abusivas en los contratos de mantenimiento de los ascensores se da cada vez menos en la actualidad gracias, entre otros, a la mayor información que aporta al consumidor artículos como este. Buen trabajo.
Menos mal que este tipo de cláusulas ya a penas se perciben en este tipo de contratos de mantenimiento y revisión de ascensores ya que el consumidor esta más alerta en la revisión de los mismos. Gracias a ellos este tipo de abusos esta más penado y vigilado.
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